房价是否即将触底？这一轮的房价下跌确实相当剧烈，即使在北京的海淀区那些顶级的教育资源也无法扭转局面。比如，位于著名的万柳学区的蜂鸟家园房产，一个47平米的开间，2021年售价为900万元，但在11月的成交价只有645万元，跌幅高达24%。有机构对四个一线城市进行了统计，结果显示深圳的房价跌幅达到了27%，上海为12.6%，广州为17.9%，而北京则为13.3%。

      不久前，有一对在郑州奋斗的小夫妻遭遇了不幸，他们之前购买了融创的房产，但房屋却因开发商问题而搁置，甚至还遭受了开发商人员的暴力威胁。这样的情况在房价持续上涨的年代是前所未见的，确实颠覆了我们的认知。尽管挤泡沫可能是必要的，但如果房价在短期内暴跌，对经济的影响将是巨大的。

      因此，长远来看，我们需要逐步依靠收入增加来调整房价收入比。然而，一旦形成这种螺旋式下跌的趋势，市场本身是难以停下来的，只能依靠政策。目前地产市场已经有多项政策出台，但房地产数据至今仍未显露企稳的迹象。至于未来政策的效果如何，只能继续观察。

      实际上，改善型需求和刚需购房需求肯定仍然存在，问题在于如何让犹豫观望的购房者相信，房价真的已经跌至谷底。与此同时，决策者的态度已经相当明确，尤其是在中央金融工作会议上，提到未来风险时特别强调了房地产风险的化解。我相信，只要坚持遏制刺激措施，总会有见效的一天。

      当然，也有人担心我们的房地产市场是否会像上世纪90年代的日本那样出现问题。从杠杆比率和人口老龄化等方面来看，情况确实很相似。然而，有一个关键的不同之处在于我们可以从日本的教训中汲取经验。相反，当时的日本并没有类似的先例。在90年代日本房地产泡沫破裂后的大约五年时间里，日本政府一直没有采取明确的宽松政策。他们担心，一旦政策过于宽松，可能会重新助长泡沫，难以收拾。因此，他们将结构性改革置于次要地位。即便是在1996年之后的几次财政政策放松中，他们也始终谨慎行事，未能实现持续的宽松政策，导致了日本的通缩。

      20年前，美联储伯南克在演讲中提到，走出通缩的第一步应该是采取刺激政策，然后再考虑改革。如果过度强调节衣缩食、削减支出和去杠杆，反而会让经济陷入更加持久的通缩。因此，从先例中我们得出结论：一边推动刺激政策、一边进行结构转型可能是最佳方案。毕竟，房地产和基础设施投资占据了中国固定资产投资的相当大比重，而像新能源、半导体等新兴产业，目前仅占到总体固定资产投资的15%左右，其规模相对较小。因此，在新旧动能转换的阶段，我们不应让旧的动能过早熄灭。

      只有在房地产市场稳定的情况下，经济才能逐渐复苏，人们的收入才会慢慢增加，房价泡沫也才能逐渐减小。与此同时，经济向着科技和新能源转型，这可能是最理想的结果。对于那些有购房需求但仍在观望的朋友来说，如果是基于自住需求，房价下跌正好提供了入市的机会。一旦房价出现止跌企稳的信号，就可以考虑出手。但对于那些打算进行房地产投资的人来说，就需要仔细权衡了。如果说过去房地产就像股票一样，你赚取的是房价上涨带来的收益，那么未来的房地产可能更类似于债券，收益将更多地依赖于房租收入。

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