6月上旬,股票市场的房地产板块大涨,多支房产股涨停,传闻和房产政策将要调整有关。
国务院发展研究中心主办的《中国经济时报》,用一个版面报道一线城市房市不景气,呼吁“一线城市房地产限购应适时优化调整”。
随后中国房地产协会旗下的“中房网”适时发文,呼吁“限购限贷等政策已无存在必要的情况下,取消限制类措施是应有之义”。
中国房市是政策市。官方背景浓厚的两家房产媒体,突然一致呼吁调整政策,并预测,“6月中央和地方政府有望加快推进稳楼市政策的出台”,不能不让市场兴奋。
过去几年,房市关键词是三条红线、管控、限购、限贷。近期,舆论风向发生明显变化。
除了两家官媒,大量经济学者和房市自媒体都在呼吁政策松绑。地方政府也在行动,上半年来已有杭州、南京、合肥、郑州、沈阳等14个大城市,悄然松绑了限购政策。
最首要的原因,是房地产市场陷入困难。一线城市因买房者购买力强劲,房价和销量一般比较坚挺,最近几个月却显著下滑。《中国经济时报》报道,4月份一线城市商品房成交面积环比上月下滑19%,同比去年下降47%。
这是一个惊人的现象。去年春天全国疫情防控加剧,上海处于封城停摆状态,成交量几乎为零。今年这些因素不复存在,房产销售还在跌。5月份一线城市住房面积和销售套数,还以两位数下跌。二线城市有涨有跌,总体而言还是跌多涨少,价涨量跌。
房地产行业是百业之王,生产销售链条极长,纵横贯通产业极多。从上游水泥石砂、设计施工,中游机械建材、园林绿植,再到下游广告销售、装修家居,称得上一业兴而百业旺。
房地产不景气,其他行业日子也不好过。大量行业不赚钱,消费自然萎靡。救房市就是救经济,成了众多经济学家的共识。
我不太习惯“救市”这个词,那样很容易让人联想到给钱、输血、扶持。房地产最需要的不是这些,而是松绑,使之回归正常的市场状态。
严格限制房企融资、对购房者限购、限贷、利率管制,是当前房地产主要的调控手段。在其他行业,很难看到如此繁密苛刻的管制。
在房地产上游,土地出于政府一孔。各城市出于各种考虑,建设用地总是稀缺。拿地决定房企发展的规模和速度,这个行业由此形成高负债、高杠杆、快周转的特点。特别是土地收紧的年份,房企“抢地”“囤地”更激进,直到风险大到绷不下去,才被迫停止。
2020年,“三道红线”,对高负债高杠杆的房企进行金融限制。系统性风险得以缓解,部分房企则因金融收紧走到生死边缘。中国房地产行业大起大落,企业经营极致,并非他们特别贪婪,追求冒险,而是行业环境所决定的。
在买房环节,外地人想买房,需要缴纳若干年社保。若买的房属于第二第三套,首付、贷款的限制更严格,很多城市要求全款,或是直接规定了,就是不能买。
银行贷款利率针对不同人群也分好几等,多买一套房或者有过买房记录(哪怕已卖),利率完全不同——这种利率歧视并非来自银行评估,而是政策规定。买房资格、首付和利率经常变,随意性大。
横向看,房地产因城施策到了割裂的地步。一省一市不同,甚至同一城市的不同辖区,也执行不同的限购限贷政策。一个人在甲区买房,可能享受政策优惠,到乙区就有炒房嫌疑,要面临层层审查。买房只是一种普通交易,搞得比国际贸易还复杂。
2010年北京首推“限购令”以来,房地产调控流布全国,一些交易量很小的县城也搞“限购令”。显然不是出于经济需要,“房地调控”成了政治正确,地方主政者也要为之。
用政策调控制止房价过快上涨,是十多年来一贯思路。民众很多赞成,以为能从中获得好处。其实房价上涨的因素很多,说到底还是行业发展处于早期,房子还不够多。供给问题长期得不到解决,消费端却一直被限制。
很多人只是想买房“上车”,开启新生活,政策横加阻拦;很多人想改善生活,换一套大房或者多买一套房,却不可得。住房几乎是每个家庭最大的消费,它牵动教育、医疗和日常消费,是人生最重要的购买。各种政策调控中,人们耗费大量精力,蹉跎了时光。
大城市财富堆积,部分地段房价暴涨,产生了聚光灯效应。其实只有少数城市的部分地区,房价才高得吓人,大多数中小城市,房价已不是高不可攀。行业在发展,住房供给持续增加,房价基本失去了暴涨动力。
当年为了抑制房价上涨而出台的各项政策,还一直保留。除了无端给普通人生活带来麻烦,其政策目标已经失去。
很多人对房产调控有一个认识:能抑制炒房。炒房是短缺和价格暴涨的产物,过去多年,只有少数城市和特定时期,炒房才有空间。在供应充分、政策稳定、信息透明的市场中,极少数人投资房地产,赚钱也没那么容易。正如汽车市场,我们很少听到有人“炒车”。
公众憎厌的“炒房客”,他们承担市场风险同时,提供大量空房,平抑租房市场的价格。公众不理解复杂市场现象,学者却有责任澄清真相。限购限贷打击极少数“投机倒把”,伤害多数人的正常需求,到了应该反思的时候。
今天的房地产市场,大环境和前些年有很大不同。全国人口总量见顶,新一代人逐年减少,买房人口数量的向下坡度,还会更陡峭。经济增速放缓,年轻人的财富观念发生很大变化,他们对买房的渴望,远不如上一代人。
二十多年行业大发展,各个城市建设了大量住房,供需问题不再突出,小城市甚至出现“一房难卖”的地步,全面取消限购限贷,使房地产市场回归正常,成为值得讨论的大问题。
限购限贷,是对财产权的限制。它限制行业健康发展,制造复杂难题,增加交易成本。地方上一城一策、不断调整的调控政策,更是破坏了市场统一,带来不确定性。
稳定预期和市场信心非常宝贵。当前经济环境下,由中央出台明确政策,全面取消房地产限购限贷,并立法限制地方政府干预房地产行业,将是重拾信心、促进复苏的最好政策。