随着2月份房地产的各项数据出炉，各大媒体又开始搞信息轰炸，疯狂给楼市“吹暖风”了。

      最近几天，诸如“70城房价指数环比首次转正”、“17个月持续下跌结束”、“前两个月商品房销售降幅明显收窄”等论调，层出不穷。

      不仅如此，铁锤还注意到，有不少开发商好了伤疤忘了疼，刚从ICU病房走出来，就又跑到市场上抢地去了。

      在北京、杭州、苏州、温州等城市的土拍市场上，不乏去年还在哭天抢地等待救援的债务暴雷房企的身影。只不过这一次，精准拿地，回归一线和强二线已经是业内共识。

      2月份的楼市，到底有没有回暖？不偏不倚地说，确实有所回暖。像北京、上海、成都二手房成交量确实创过去一年的新高。但这次的回暖，仅限于头部城市的核心板块，现实中大多数城市都与回暖无缘。

      根据西南证券的数据，春节后到3月10日，13座城市二手房成交面积，只是基本回到了正常年份的水平。2月份，新房曾连续四周回升，但最高点不过是勉强和去年下半年数据持平。

      至于70城房价，个人一直觉得参考意义不大，因为很多城市统计房价，都是田忌赛马，高低配，也就是说，每月房价的升降太容易控制了。

      事实上，相比某些机构发布的数据，铁锤觉得一线人员发来的前线感受，有时候更能说明问题。

      昨天，有三线城市房产销售经理给我发消息，他说，“周边项目好几个烂尾躺平的背景下，我们项目一千多套的房源月均销量5套。老板从网上看到房市回暖，各地涨价齐刷刷上涨，于是天天喊着要涨价。”

      一周前，和老家朋友聊天，谈及楼市时，他说，“大趋势我看不懂，我只知道，我年前偶然去看过的一个楼盘，销售现在隔两天就给我打一个电话，给我说要涨价，还搞饥饿营销。”

      另外，有些话我已经说过很多遍了，楼市是否回暖，不能只看2月份，因为2月份的成交量拉升，是憋了三年的刚性和改善性需求集中释放的结果。

      换句话说，有如此巨大的需求爆发，成交量上不去，才不正常。当积压的存量需求释放完之后，二手房成交量还能保持在高位，那才是真回暖。

      不过，观察3月前半个月的热点城市二手房成交数据，好像事情已经开始起变化了：头部30城，除成都、杭州、长沙表现亮眼外，其余通通都在下调。上海、重庆、大连、东莞、合肥等，降幅都在20%以上。

      与此同时，二手房挂牌量还在持续增加。重庆、成都、杭州超过20万套，天津、南京和苏州在15万套以上，其它城市不一而足。

      之前的文章中，铁锤说过，中央对2023年房地产的定调是稳字当头、托而不举，以防风险为主。换言之，官方对2023年房地产的态度是温和的，并不是强刺激，对市场回暖其实也没有抱太大的希望。理想的状态是，房地产能在2023年，筑底企稳，不拖后腿。当然局部城市回暖带动土地市场、新二手房市场回归健康稳定，这是最好的。

      3月15日，新华社发布“关于2022年中央和地方预算执行情况与2023年中央和地方预算草案的报告（摘要）”，其中地方政府性基金预算本级收入74021亿元，增长0.4%。

      铁锤的理解是，中央预算报告一锤定音，对2023年房地产的定调很清楚了：2023年是房地产缓慢复苏的一年，止跌企稳可能是最好的结局。

      为什么这么说？通过地方政府性基金预算本级收入这一组数据我们能看到什么？

      首先，“地方政府性基金预算本级收入”是政府的财政4本账中的第二本账，包括卖地收入、行政收费，每年大约7万多亿。说通俗点，这是地方赖以发展的主要财政来源。

      当然第一本账“一般预算收入”，也重要，也是地方财政收入的来源之一，只不过它是由国家支配的纳入预算管理的资金。

      2022年地方政府性基金预算本级收入73755亿元，比上年下降20.6%。当所有人都觉得，2023年地方政府性基金预算本级收入会大幅拔高的时候，中央却只敲定了0.4%的增长目标。

      2022年卖地收入6.68万亿，占预算收入的90.6%，依此计算，2023年卖地收入基本和2022年持平。我们可以理解为，站在国家的立场，对2023年的土地市场回暖预期严重不足。

      其次，土地市场从来都不是独立行情，它和新房市场、房企销售、房企融资、二手房市场都紧密相关。中央对2023年的土地市场强劲反弹没有预估，基本可以理解为，对整个2023年的房地产复苏偏谨慎。

      不过，2022年和2023年，中央预算地方卖地收入虽然都在6.7万亿水平，但含金量必然是不同的。众所周知，2022年地市主要靠国企、央企、地方城投在托着，很多土地表面上虽然卖掉了，但实际上是地方城投这个“马甲”拿走了，属于刷单行为，虚增土地出让收入，这对于地方发展经济、降负债都好毫无益处。

      所以2023年，国家重点要做的是挤出土地市场的水分。土地只有卖给真正有开发能力的开发商，地方才算有实质的财政来源，新房供应也才能跟得上，城投拿地是为了暖场，他们压根不具备开发能力。2022年下半年，城投拿地开发比例不足15%。

      看到这里，有人可能会说，2022年、2023年卖地预算都严重不足，反映在市场层面，是土地供应减少了，地少新房供应就跟着减少，所以从这个角度考虑，是不是意味着未来房价上涨又有压力了？

      铁锤觉得，这个逻辑是对的，但是考虑的不全面，因为没有把库存积压、购房需求减少等因素考虑进去。只看供应，不看需求，得出来的结果，肯定有偏差。

      易居研究院数据显示，目前全国新房库存高达5.7万亿平，平均去化周期超过24个月，尤其是青岛，新房库存创过去5年新高。很多三四线城市，积压的新房更是够卖3-5年。

      不过，平心而论，全国主要20城，积压的库存主要分布在郊区和非核心区域，核心区的新房去化周期在10个月左右。这也是为什么今年前2个月，头部热点城市核心区优质板块率先启动的根本原因——需求激增，新房供不应求，市场就不断升温。

      总体而言，国家对于2023年楼市的定调偏中性，不抱强烈反弹的希望，只希望市场能止跌企稳，发挥房地产稳经济大盘的重要作用。这其实也是中央顶层设计，在引导地方城市适时摆脱对房地产的过度依赖。

      今年以来，很多一二线城市，在出台政策时，也是小心翼翼的，超强刺激基本没有了，也很能说明问题。铁锤觉得，地方小心翼翼是有原因的，毕竟调控了五年，才换来了今天“房住不炒”的局面，万一卷土重来，又前功尽弃。