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  • 目前房地产行业的现状及问题
  • 2022-8-15发布

  • 行业信息


          房地产行业作为国民经济支柱产业,占我国GDP比重不断提升,2008年不到5%,而2020年已占比7.3%。

          国家统计局数据显示,由于受到新冠疫情影响,2020年1月~2月我国商品房销售面积及销售额均出现了断崖式下跌,同比分别为-39.9%和-35.9%。

          但随着疫情逐步得到控制,房产销售快速恢复,部分地区在二季度甚至出现了报复性反弹[1]。全年商品房销售面积累计增长2.6%;房地产行业增加值74553亿元,较上年增长5.8%,增速比上年降低3.1个百分点。整体虽仍呈现一片欣欣向荣的景象,但增速有所放缓。


    现状及问题分析


          一、政治层面


          近几年,政府保持着对房地产的高频调控。据中原地产统计,2018-2020年期间,全国相关政策出台频次分别为450次、620次、489次,政策范围覆盖限购、税费、资金监管、人才引进等各方面。2020年下半年东部热点城市调控频次明显增加,且以打压性措施为主[2]。

          (1)宏观经济发展趋势:2020年受到新冠疫情影响,房地产行业的调控政策前松后紧,救市政策与调控政策并存。目前看来,未来仍将以“房住不炒、因城施策”为中心思想,以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

          (2)财政税收政策:2020年初,为应对新冠疫情造成的影响,央行实施相对宽松的货币金融政策,房企融资活跃,融资成本下降。

          (3)管理、监管政策:在国家政策指导下,多个城市对“假离婚”、二手房、信用贷等方面的漏洞进行填补,并扩容限购区域。在政策下,购房投机行为受到了重大打击,进一步维护了房地产市场的秩序。


    二、经济层面


          (1)宏观经济发展趋势:近年我国经济高速发展,2020年GDP同比增长2.3%,居民人均可支配收入比上年实际增长2.1%,为居民购置房地产提供了经济基础。加上全球通货膨胀趋势不可逆转,房价平均上涨率超过通胀率,同时在固定贷款利率下,部分居民选择通过购入房地产的方式对抗通胀。大量资金涌入房地产市场,导致市场过热,房价上涨。

          (2)城市经济水平差异:目前,我国各地区经济发展整体呈现出东部沿海城市好于中西部城市、南方城市优于北方城市的局面。根据中国房地产业协会的数据,房地产开发企业500强中,华东地区占比38.0%,而西部地区仅占比10.0%,东北地区占比3.8%。

          (3)房地产行业融资环境:2020年监管部门推出“三条红线”政策和银行业房地产贷款集中管理制度,房地产金融监管趋严,融资环境趋紧,房企资金压力加大。


    三、社会层面


          (1)中国人口发展情况及家庭结构变化:出生率下降使家庭有更多收入用于消费、投资或储蓄,对住宅的支付能力也随之提高,增加房地产市场需求。此外,中国老龄化程度逐渐升高,养老问题凸显。这对住房市场的影响既是机遇又是挑战。一方面,“以房养老”的思想可以刺激对住房市场新需求的形成;另一方面,社会保障的压力又会对住房需求形成制约。

          (2)中国房地产消费文化及动机:目前中国购房者的购房动机多分为如下几种:刚性需求;利用房地产的保值性;为后代提前买房或结婚需要买房;提升生活品质;将房地产作为投资商品。受这些因素影响,叠加全球通胀,购房需求不断上升。同时,以房地产作为投资资产的观念也在日益深入人心,在一定程度上造成了房地产市场的波动。


    四、技术层面


          (1)房地产数字化:相比其他行业,房地产业在数字化转型过程中仍处于摸索发展阶段,目前仅万科、恒大等头部房企完成了数字化营销、数字化建造、数字化商业运营的推进,更多二线房企还停留在企业内部的财务、营销系统等的效率提升阶段。

          (2)建筑技术与产品设计:新型施工技术可以让施工单位在一定范围内节省施工成本、提升建筑质量。在产品设计方面,许多房地产企业都在推进产品标准化的建立。


    五、环境层面


          房地产项目在建设施工期间产生的噪声、废水、固体废物等会对周边环境造成不利影响。绿色建筑可以减少能源消耗、降低污染排放。我国在绿色建筑方面起步较晚,相关政策法规不够完善;技术工艺不够成熟又增加成本,投资回报比却不能令开发商满意。因此开发商大多不愿做这样“吃力不讨好”的投资,但随着国家对环境标准要求的不断提高,未来“绿色建筑”将成为房地产行业的发展方向波动。


    六、法律层面


          《中华人民共和国民法典》提出居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。“居住权”的提出,意味着此后“租购并举”将成为房地产政策导向之一,使每个人都能有所居,推动房地产市场规范化、全民化发展。





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