中国家庭房龄超八成建于1990年后

      标题是统计数据，表面上好像说，中国的房子很新，大家都没有太多换房需求。这也是支撑房地产行业未来需求逐渐萎缩这个判断的一个依据。但实际情况并不是这样的，住房升级迭代的速度极快，有以下几点原因：

      1、2000年以前的，几乎全部都是福利分房。2000年之后才有商品房，才陆续有电梯，有小区，有物业管理这些概念。现在的大城市，2000年以前的单位宿舍，福利房等等，陆陆续续已经成为了出租屋。或者作为学位房的老破小出现。无论是刚需还是投资，一般都会选择2000年之后的物业。

      2、商品房，几乎每10年就有一个大的跨越。2000年以前的单位宿舍，纯粹是为了解决睡觉问题；2000年前后刚有商品房，开始强调住房品质，什么楼层坐向通风采光景观朝向，等等，讲究越来越多。2010年前后商品房的品质，装修都有了极大的飞跃，强调生态的，强调豪华的，是各种卖点都有；到2020年前后，住房的使用率的大幅提升，让住房再升级一个台阶。多了诸如n+1户型，入户花园，全屋飘窗台，甚至错层复式等等。让空间更灵动变化。

      3、早年的房屋质量和现在的没法比。七八十年代的，多数还是水泥墙身；八九十年代的，开始石米外墙；90年代到2000年代开始贴瓷砖；现在的豪宅，挂石，外墙玻璃什么都用。早年的房子，顶楼例牌漏水，低楼层下水道总有问题。现在的情况也好了很多……

      总的说来，老的房子在各方面都和新的房子差了好远。所以对住房的升级需求仍然存在较大的市场规模。未来房地产业的发展，已经不是在追求人均面积的继续大幅提升，而在于居住整体品质的全方位提高。

      中国近两成家庭住电梯房，近一成家庭还用柴草煮饭

      标题也是统计数据，从这个简单的数据就可以看出，未来对住房升级的需求市场是多么的巨大。住房升级绝对不单止以小换大，还有以差换好。比如标题的情况，换个有电梯的，换个有厨房的，还有很多很多住房升级的需求，市场庞大。

      一是人口不断老龄化，老人家行动不便，住房也要适老化改造，所以电梯是未来住房的刚需，没有电梯的房子都会升级改造，或者直接转购买有电梯的房子。除了电梯之外，其他一些住房配套设施，也将逐步成为刚需。

      二是居住环境的升级。包括设备升级，装修升级，智能化升级，环保及环境功能升级等等。一切都是让大家住得更好，更舒适，更环保，更健康，更智能。这将支撑住房消费从首次改善到二次改善，甚至三次，四次改善……

      所以中国房地产行业绝对没到夕阳产业这个阶段，只不过发展模式发生了转变。以前是粗放式的，全国范围的大干快上。解决的是供不应求，产能爬坡的问题。很明显这个阶段已经逐渐过去，供不应求，只存在一二线城市，更广大的三四线城市已经出现供大于求。而产能也爬到了顶峰，目前甚至有产能过剩的嫌疑。

      未来房地产市场的主题就两个字——升级！

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