城市与区域治理研究院 苏志勇

      对于房地产行业来说，“大块吃肉，大口喝酒”的时代一去不复返了。就如同大熊猫因生存环境变化而从肉食动物演变为素食者，市场环境的变化也在促使房地产行业不得不做出发展模式的转型，尽管这种转型会很痛苦，也很漫长。

      2021年底中央经济工作会议首次针对房地产提出“探索新的发展模式”，全国两会、国务院金融委专题会议，再次将“新的发展模式”作为关键词，由此可见，房地产发展模式转型已经迫在眉睫。

      那么，新的发展模式到底是什么？模式的转型需要怎样的配套措施？这些都已经成为业界普遍关心和需要重点探讨的话题。

一、从“模式之辩”到“模式之变”

      谈到我国的房地产发展模式，不得不从世纪之初的“模式之辩”开始说起。彼时业界普遍推崇着三种可供参考的发展模式：一是“美国模式”，以专业化分工为主要特点，投资商、建造商、设计师、运营机构各司其职；二是“香港模式”，以重资产为主要特征，业务全，开发销售和自持租赁混合经营；三是新加坡模式，以轻资产为主要特征，通过私募基金孵化早期项目，成熟后向REITs注入，实现低杠杆的稳健扩张。

      市场发展初期，受土地制度、专业化程度、融资渠道等因素制约，我国普遍采取了“香港模式”，并引入了商品房预售和按揭制度。但“香港模式”的弊端也显而易见。

      ☆一是土地供应模式。其中最大的问题是政府作为土地拥有者，在房地产开发链条中扮演着“裁判员”和“运动员”的双重角色。20世纪90年代实施分税制改革，为了弥补地方财政收入不足，允许土地出让收入由地方政府支配，土地出让收入成为地方财政的重要来源。这一制度造成了地方政府对土地财政的严重依赖，并由此开启了地价推动房价的恶性循环。随着房价高企和商品房市场趋于饱和，这一传统的土地供应模式越来越受到诟病。

      ☆二是住房供应模式。自1998年房改以来，我国房地产市场一直存在“重购轻租”“重市场轻保障”的现象，尽管在制度设计上是“双轨制”，但由于各方利益的驱动，保障房、租赁住房始终是供应的短板。随着房价的不断上涨，普通工薪阶层和新市民、年轻人的住房需求越来越难以得到满足。

      ☆三是融资模式。房地产开发作为重资产行业，对金融有着天然的依赖，金融与房地产互相捆绑，不仅造成了金融风险的不断累积，也对实体经济造成严重伤害。商品房按揭则将购房者与银行捆绑到一起，在不断推高房价的同时，也在透支着居民消费需求。

      ☆四是房地产开发模式。由于房地产市场需求旺盛，过去20多年的房地产开发以规模化、高周转为主要特征，以大拆大建的增量开发为主。随着规模见顶和供需形势逆转，这种大拆大建的开发模式也遇到了天花板。

      综上所述，旧的房地产模式已经完成了作为国民经济原始积累阶段的历史使命，亟待做出调整。

二、房地产新模式到底长啥样？

      对房地产新模式的探索是一项系统工程，新旧模式的转换是一个漫长的过程。既不能套用“美国模式”，也不能照搬“新加坡模式”，而是要结合我国土地资源、人口、城市发展阶段等现状，找出一条适应房地产良性循环和健康发展的路径。

      （一）要着力解决旧模式暴露出的问题

      旧模式暴露出的问题或后遗症可以简单归纳为“三个依赖”，既国民经济对房地产的过度依赖，地方政府对土地财政的过度依赖，房企融资对银行的过度依赖。针对暴露出的问题，需要在供地模式、住房供应模式、融资模式、开发模式等方面做出一系列调整。

      在供地模式上，要逐步完善人地挂钩的土地出让政策，提高土地率；要厘清存量建设用地规模和现状，控制增量，盘活存量；加快集体土地入市步伐，形成多元化供地，稳地价稳房价。

      在融资模式上，要拓宽房企融资融资渠道，扩大直接融资比重，加速发展REITs等多种融资模式，降低金融系统风险。

      在住房供应模式上，加快建立和完善住房保障体系，大力发展以保障性租赁住房为主的租赁住房市场，落实“租购同权”；逐渐取消商品房预售制度，避免房地产项目烂尾造成的金融风险和人民财产风险。

      在房地产开发模式上，引导企业从增量开发转向存量运营，提高运营能力，逐渐摆脱高杠杆、高负债、高周转的开发模式，实现轻资产运营。引导企业在产品品质上下功夫，满足市场对改善居住环境的需求。

      实际上，针对旧模式存在的问题，早在若干年前就有地方政府和企业在不同层面做着各种尝试。比如制度设计层面，深圳2018年就提出了“二次房改”，对市场供应结构做了重大调整，大幅增加了人才房、安居型商品房和公共租赁住房的比重，当时被称为房地产的“深圳模式”；比如重庆对地票制度的探索和尝试；再有近年来各级政府对城市更新、保障性租赁住房的积极推动。企业层面，一些优质房企加速在产业链上下游和专业地产开发领域布局也是探索新模式的具体实践。

      （二）需求导向下的房地产新模式路径

      旧模式行将走向末路，新模式带来的市场空间已经打开。以市场需求为导向，新模式实现路径主要在以下几个方面：

      1、城市更新和老旧小区改造。

      随着存量开发的逐渐萎缩，城市更新、老旧小区改造等存量需求更大程度释放出来，形成巨大的市场空间。据专家预测，目前房地产存量市场总量达到300万亿元，如果按照每年2%的转化率计算，每年的城市更新规模将超过6万亿元。尽管城市更新存在利润率低、回报周期长等现实问题，但面对增量市场的萎缩，也是开发商转变投资模式的最佳渠道之一。老旧小区改造方面，根据住建部的任务安排，“十四五”期间将基本完成2000年底前建成的约21.9万个城镇老旧小区的改造任务，其中蕴含的市场空间巨大。

      2、保障性租赁住房市场。

      这是解决新市民住房问题的最直接方式，也是房地产转型发展的重要路径。根据官方的定义，新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有3亿人。这一群体的住房问题将主要依靠保障房特别是保障性租赁住房来解决。

      2021年7月，国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确突出了住房的民生属性，提出扩大保障性租赁住房的有效供给。按照住建部制定的目标，“十四五”期间40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），其中仅2022年就计划建设筹集保障性租赁住房240万套。各个省市近期也陆续公布了“十四五”期间和今年的保障性租赁住房筹建目标任务，规模可观。

      3、房地产代建。

      根据中指院数据，2010~2020年中国房地产代建市场年新签合约项目数量及建筑面积年复合增速均超24%，预计2025 年国内代建潜在市场面积有望增至9.1亿平方米。平安证券分析认为，与传统开发模式，代建业务具备轻资产、高盈利、抗周期性等特点，在行业压降杠杆、转型“管理红利”趋势下，可抵御风险增厚利润，是房企纷纷抢滩的业务赛道。在当前中小房企生存承压、开发能力较弱的城投托底拿地及金融机构涉足房企资产处置的背景下，房地产代建大有可为。此外政策扶持下的城市更新和保障性住房亦有望为代建业务带来存量及增量拓展空间。

      以刚刚公布2021年年报的绿城为例，截至2021年末累计合约代建规模超8470万平方米。代建业务的高速增长为绿城带来了丰厚的回报，2021年年报显示，公司实现营业收入18.13亿元；归母净利润4.39亿元，同比增长35.3%，创历史新高。绿城的转型成功为房企向新模式转型提供了现实例证。

      除了上述三大主要转型渠道外，房企的转型路径还包括向下游的物业服务市场转型，向专业开发如产业地产、养老地产等领域转型。在此不一一赘述。

三、房地产新模式急需政策加持

      房地产向新发展模式转型不仅仅是企业行为，更为重要的是政府的政策引导。3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，重点讨论到房地产问题，其中明确要“及时研究和提出有力有效的防范化解风险的应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。由此可见，管理层已经将房地产发展模式转型与防范化解风险放在同等重要的地位。

      那么，房地产向新发展模式转型还需要哪些配套措施？

      （一）需要地方政府有破解土地财政依赖的决心

      土地问题是一系列房地产问题的根源，高房价、保障房供应不足、金融风险等均与土地高度相关。所以破解房地产难题首先要解决土地问题。当然，政府向土地财政“开刀”无异于自我革命，需要壮士断腕的决心。况且目前没有任何一种有效的收入来源可以取代土地财政,近年来炒得火热的房地产税也因为今年的房地产业艰难处境而不得不叫了暂停。

      当然，土地财政依赖也并非完全无解。海南曾经是土地财政依赖最为严重的省份，2016年海南土地出让金达246.34亿元，同年海南省本级地方一般公共预算收入仅为218亿元，土地收入已经超过了其他财政收入。2018年，海南实施了分税制改革，把与房地产关联度最大的两个税种收入大部分集中于省级，把其它产业产生的税收大部分留给市县，倒逼市县发展转型，促进产业转型升级。尽管这种转型非常痛苦，对短期内的经济增速产生不利影响，但长期来看，转型的成功必将带来经济增长质量的大幅提升。

      （二）房地产转型离不开政策支持

      前面提到房地产向新模式转型主要包括城市更新、老旧小区改造、保障性租赁住房等具体实施路径，尽管这些领域有着巨大的市场空间，但相比传统的房地产开发，实施难度比较大，利润空间小，社会资本参与的积极性并不高。这些项目多为政府主导，因此政府的让利和政策的加持至关重要。

      1、土地、财政、税收支持。

      目前，中央级各城市政府针对城市更新、老旧小区改造、保障性租赁住房制定了包括土地、财政、税收、金融等方面的一些优惠政策，也取得了一定成效。但政府财力毕竟有限，特别是一些财政压力比较大的城市很难拿出大力度的支持政策。

      2、发展保障房REITs。

      当前保障房的发展，主要面临着收益率偏低、依赖政府托底和融资渠道有限等因素制约，根据CRIC的数据，2021年有87.9%的纯租赁地块为地方政府国企获取。中信建投认为，发展保租房REITs有助于打通住房租赁的退出环节，拓宽融资渠道、改善企业资产负债表。目前，尽管国家已经将保障房REITs纳入试点范畴，一些城市也在政策层面提出加快发展保障房REITs，但推进并不十分顺利。

      3、落实“租购同权”。

      除了加大保障性租赁住房筹建力度、培养长租房市场外，最为关键的一环是在政策上促进“租购同权”，这是发展租赁住房市场的政策基础。今年全国两会，多位人大代表、政协委员再提“租购同权”建议、提案。全国人大代表、58同城CEO姚劲波认为，在中央“租购并举”的顶层设计和“房住不炒”的总基调下，“租购同权”政策已具备重要的落地推广的前提条件。