一、前言

      经过2021年的折腾，房地产市场发展方向有点扑朔迷离了。对于房地产未来的走势，我也多次发表了自己的研究观点。房地产市场剔除投机炒作和投资性需求之外，剩下是什么？我们一直强调房地产迟早会回归其居住属性，它的实质其实就是告诉我们刚需才是市场的基石，是支撑房价稳定上涨的根本性原因。

      现在的政策指向十分明确，就是要把房地产拉回居住属性上来，解决居住问题，首先是刚需，其次才是改善型的需求。在这样的背景下，国内房地产究竟会何去何从？房地产的终局会是怎样？

      我想说的是这个房地产的终局并不是说这个行业就完蛋了，房地产行业在未来仍然是一个庞大的行业；而应该是过往模式的终局，市场表现形态的终局，投资预期的终局，最后是价格的终局。

二、供求关系仍是决定房地产市场走势的根本因素

      市场经济应该说还是来源于西方经济学，而这个顶层逻辑是供求关系。总会有一些人说国内的房价走势是不适合用供求关系来分析的。我认为这是大错特错。仔细分析过往房价的走势，一样是在受到供求关系的决定。只是说在不同阶段，存在不同影响供求关系的因素。有些政策是影响供应层面的，有些是影响需求层面的。

      对于房地产市场走势的分析，圈内其实一直有一个较为普遍应用的框架：短期市场看金融政策、中期市场看土地政策、长期市场看人口趋势。

      所谓的短期市场看金融。主要是指货币和信贷政策对房价的短期走势影响比较大。这也是很好理解的，信贷政策会决定首付比例及贷款利率，也就是会影响潜在购房者的购买力，房价的走起走势会影响比较大。

      中期市场看土地。土地作为建设房子的“面粉”，土地的供应量和供应政策理所当然会影响房子的供应情况。土地的供应量与容积率水平直接决定了房子的供应量；而土地价格对房价也起到一定的影响左右，尤其是在三线及以下城市影响会更大。只是由于从土地变成房子，存在一段较长时间的建设周期，因为土地对房地产中期市场影响会更明显一些。

      长期市场看人口趋势。如同我上文说的，房价的最终支撑都是真实的需求，这个可以是刚需，也可以是改善型需求。因此归根结底，影响房地产市场的长期走势仍是人口发展趋势。在国内对房地产影响的人口特征主要有两方面——人口城镇化和人口的净流入或净流出。

三、房地产市场影响因素的变化

      目前影响房地产市场的政策有中短期的，也有长期的，也就是市场经常提及的房地产市场的长效机制。

      中短期的政策较早的有“限购”、“限价”、“限贷”等政策。现在有一些城市出台的“限售”（购买多少年后才能再次出售“）政策、以及成交指导价等政策，目前难以确定是中短期政策，还是会长期存续的。

      对于房地产长效机制的政策，像“租售同权”、取消“学区房”、”增加保障房供应”等政策都算是长效机制的组成部分，当然还有市场经常提及的“房产税”。这些政策短期是不会退出，或许在未来相当长的时间内都会伴随着国内房地产市场的发展。

      另外，就是大家经常提到的M2的问题，认为M2在增长，房价不可能跌。其实这个完全是误解，现在的政策很明显，就是限制资金流入房地产市场，谁说M2增长就一定意味着房价要上涨？

四、房地产市场的终局

      对于房地产市场来说，大家关心的终极问题还是房价的走势。

      城镇化放缓及人口红利的逐渐消失，房价继续上涨的基础将逐渐消失。城市的发展格局将导致房价会因城市而分化——一二线产业基础好、经济发达及人口流入的城市，房价有望保持稳定向上；而过去上涨过快的三线及以下城市的房价很有可能出现下跌调整。

      房地产不会消失，未来的玩法肯定会发生变化，存量房运营恐怕比开发什么样的楼盘出来更重要，高周转的模式将彻底终结，取代将是依托金融市场的REITs模式。