导语

      2021年房地产市场经历了一轮行业大出清，头部企业暴雷，许多企业陷入生存危机，投资逻辑已经发生改变。去年在四季度末，政策开始纠偏，从央行例会到中央财经会议都在强调维护房地产市场健康发展，多地房贷利率开始下调，政策底部已至。但从政策底到金融底再到市场底仍需时间，民众对房价预期仍未改变。

      2022年房地产市场怎么走？哪些区域仍具备投资价值？全球房地产市场趋势是什么？这些都是我们最关心的问题。

正文

      过去三十年，如果要票选一个中国最牛行业，房地产一定是得票最高的那一个。从上世纪90年代住房改革开始，中国的房地产走出了一轮超级大牛市。在房地产崛起的三十年里，无数的人指责房地产是泡沫，甚至是全球最大的泡沫，但是中国的房价毫不理会、一路上涨，让唱空者都被狠狠地打了脸，不管你是业内资深人士还是全球顶尖学者，中国的房地产市场专治各种不服。

      2004年有一篇很有名的文章，叫作《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》，听这题目很像是某些自媒体的阴谋论，但其实这是时任摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠先生的文章。

      谢国忠先生是麻省理工的经济学博士，曾经准确地预言了90年代末的亚洲金融危机。他从2004年开始就一直唱空中国房地产，但中国的房地产不仅没有崩溃，反而在接下来的十几年里暴涨十几倍。

      有了谢国忠先生的前车之鉴，越来越没有人敢和中国的房地产对着干，市场逐渐走向了另一个极端：就是无理由地看多房地产。但越来越多的迹象表明，伴随着市场的变化，这种线性思维和十几年前看空中国房地产一样荒唐，因为这次真的不一样。

      2016年是一个关键的转折点。中央在年底的中央经济工作会议中首次提出“房住不炒”，这可能成为影响未来三十年房地产的里程碑式事件。

      如果说1998年停止福利实物分房、实行住房制度改革拉开了中国房地产盛宴的序幕，那么2016年的房住不炒基本就相当于给这场盛宴划上了句号。

      2016年提出房住不炒以来，中央对房地产进行了史无前例的严格调控，京沪深这样的核心城市甚至出现了暂停25年以上房贷这样的罕见政策。

      这让曾经被认为会永远涨下去的京沪深房价也出现了松动。连北京城区的房价都平均下跌了10%以上，非核心区域的跌幅更是超过30%，历史上北京的房价不是没有调整过，但几乎没有超过两年，而这次调整已经持续了三年以上。

      事实胜于雄辩，这次真的不一样了，有三个原因。

      第一个是人口的变化，这是最核心的原因。房地产销售经常拿一位著名经济学家的“六个钱包买房”理论来鼓动大家买房，但你仔细想想这恰恰是房地产最危险的地方。

      所谓六个钱包，就是双方的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷六家合起来给一对小夫妻买房，这是过去二十年很多家庭买房的真实写照。但往长期看，这种倒金字塔结构会逐渐反过来，六个钱包买房会逐渐变成六套房子供一家人，而那个时候，房子就真的不值钱了。

      买房的第一大刚需来自结婚的年轻人，中国的结婚登记人数在2013年就已经见顶，七年时间已经从最高点的1346万对下降到2020年的813万对，而且不出意外未来十年还会持续下降。

      很多人说是年轻人不爱结婚了，其实这不是主因，最主要的是没有那么多需要结婚的适龄年轻人了。结婚的主力是20-30岁人口，2013年之前的十年这部分人口增长了近6000万，而2013年之后这几年已经减少了近5000万。

      从另一个角度来看会更直观。从60后到90后，每一代人口数都超过2亿，最多的是60后和80后，都超过2.2亿，但从90后开始人口已经开始加速下降，90后比80后少了1000多万，00后比90后少了近5000万，10后虽然放开了二胎，但依然比00后少。现在买房的主力是90后，需求已经开始下降，未来十年当00后开始买房的时候，这个需求下滑得会更明显。

      第二个是存量的变化。房价之所以能持续上涨，房地产之所以能那么暴利，很多人说是需求大，其实并不对。你看看家里的冰箱电视洗衣机，需求比房子大得多，但这么多年不仅不涨价，反而更便宜了，原因就在于这些家电的供给端不稀缺，而房地产是供给端极度稀缺，受到土地供应的限制，房子不是你想建就能建，所以过去中国的房子总是供不应求的。但是经过三十年的房地产大开发，我们的住房存量已经趋于饱和。

      按照央行2019年发布的数据，96.0%的城镇居民家庭已经有房了，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房达到1.5套。也就是说，大部分人并不缺房子住。

      可能会有年轻人跳出来反对，说我们在大城市买不起房，但这只是结构性的，有的人在京沪深没房，但在其他城市可能还有多套房子，总之全国平均下来中国人确实已经不缺房子了。

      第三个是政策的变化。中央过去对房地产的定位是鼓励发展的，甚至是直接把房地产定位为“国民经济的支柱产业”。虽然后来一直在喊转型，但直到2016年之前，房地产的政策都是相对友好的，每一次房地产和经济下行的时候，房地产政策都会明显的放松，比如2014年经济快要破7时，就连续出台930和330新政，刺激房地产发展。

      但2016年之后真的变了，在抑制资产泡沫的大基调之下，提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，然后就是持续地对各地尤其是核心城市高压调控，即便是2018年经济下行压力最大的时候都没有放松，这次政策是玩真的！

      为什么短短几年间政策就发生了如此大的变化？因为中国的房地产的确到了一个很危险的高位。我们曾经做过一个全球房价的真实对比，发现京沪深已经几乎是全球房价最高的，超过伦敦、纽约、新加坡等城市，仅次于中国香港。

      大家可能看过一些其他的数据，说京沪深的房价比伦敦和新加坡要低一点，但他们没有考虑一个因素，别的国家房价都是按实用面积计算，而我们是用建筑面积计算，也就是说我们100平米的房子只有国外的70-80平，这也就导致我们的房价实际上被低估了20-30%，如果把这个因素考虑进去，京沪深的房价其实比伦敦和新加坡要贵，这显然已经脱离了基本面。

      历史上，当房价处于如此高的位置，人口又开始老龄化的时候，很容易出现房地产泡沫的崩溃。典型的就是1990年前后的日本，那个时候日本的房价几乎是现在的两倍，严重脱离了基本面，最终崩溃，拖累日本经济陷入失落的二十年。

      为了避免日本式的危机，我们必须提前把房地产的泡沫控制住，虽然中国已经开始人口老龄化，但还来得及，中国的房地产远没到1990年代日本崩溃的那种状态。

      最大的区别在于城镇化水平。除了婚龄人口，房地产还有一大刚需，就是新增的城镇人口。我们目前的城镇化率刚过60%，如果按照户籍人口口径的话，城镇化率只有44%，而日本1990年代房地产泡沫崩溃前的城镇化率都已经高达80%，城镇化刚需已经没有多大空间了，而我们还有很大的城镇化空间，这能在一定程度上对冲婚龄人口下降带来的需求下滑。

      所以准确地说，中国的房地产的黄金时代虽然结束了，但还不至于直接进入青铜时代，未来十年在城镇化率达到70-80%的发达国家水平之前，中国的房地产依然会有白银时代的机会可以分享。如何去把握这些机会呢？我从两个角度来讲。

      首先是从买房投资的角度，要适应从全国一盘棋到城市大分化，从全局大牛市到结构性牛市的转变。未来的房价绝不会是同涨同跌，城市之间必然会分化，因为人口会从非核心城市向10%-20%的核心城市集中。

      过去城镇化的思路是主动分散的中小城镇化，结果一边是大城市怎么限都限不住的房价，另一边是部分小城市怎么托都托不住的需求，所以现在城镇化的思路已经变了。

      一方面容忍部分产业空心化的中小城市变成收缩型城市，另一方面不再限制大城市的规模，鼓励发展大城市为核心的城市群，甚至第一次提出超大城市要“大幅增加落户规模”。所以，未来的城市必然会分化成核心和非核心两类。

      那么，哪些城市能成为核心城市？无非是三类。

      一是京沪深这样的传统一线城市，他们的人口吸纳能力不用多说。

      二是从二线城市里涌现出来的一批新一线城市，他们会成为各自所处区域和城市群的一个中心，也会吸引越来越多的人口流入。

      我们曾经做过一个专题报告，筛选出了最有潜力的几个新一线城市，包括杭州、南京、重庆、武汉、成都、西安等，大家感兴趣的可以去查阅，这里不再展开。

      三是具有独特自然地理或人文环境的特色小城市，最典型的就是三亚这样的城市，既有中国最美的海岸线和最适宜的气候，又有像离岛免税这样独有的优惠政策，也同样可以吸引很多外来人口的迁入。总而言之，核心城市就一个标准，能够吸引人才的地方。

      如果你要做房地产投资，我给几点建议供参考。

      第一，未来买房只适合刚需和改善型的居住需求，从投资的角度看，房地产已经不适合作为主要的资产配置手段，流动性差，交易成本高，投资性价比很低。

      第二，房地产里还会有一些机会，如果你要投资，一定要选择好城市，然后再在10%-20%的好城市里面选择好地段，千万不要图便宜。

      第三，教大家一个非常简单的判断房地产投资价值的指标，那就是你想买房的地方的二手房交易占比，二手房交易越活跃的地方，需求越大、供给越稀缺，投资价值越高。

      其次是从行业赛道选择的角度，投资的思路要从新房时代逐步转向存量房时代。就像前面讲到的，几乎所有的房地产巨头都在谋取去地产化的转型，他们过去都基本依赖于房地产开发这个单一业务。在开发模式下，他们只需要干一件事，就是借钱拿地，开发之后基本不愁卖。

      但现在这个模式很难再继续。一方面是前面讲的，整个房地产的需求在下降，而且存量的房子已经基本够住了。另一方面是过去这种高度依赖杠杆的模式正是目前监管要限制的，不符合结构性改革的大方向。

      所以房地产企业除了转型别无选择，而未来转型的方式包括三种。

      一是在原有赛道进行产品升级，比如智能住宅、绿色住宅等；二是从过去的开发环节向后端延伸，包括物业管理、经纪、养老、教育等；三是放弃房地产主业，转投新能源汽车、金融等其他新兴产业。

      总结一下，未来十年中国的房地产市场和房地产行业都面临很大的挑战，黄金时代一去不复返，但我们也不用把房地产妖魔化，它还没到万劫不复的地步，未来十年依然会有白银时代的机会可以把握。从买房的角度说，要精选核心城市和核心地段，投资性的需求尽量不要买房。从选赛道的角度说，要逐步从新房时代转向存量房时代，从前端转向后端。