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  • 房地产的未来在何方?
  • 2022-2-17发布
  • 导语

          2021年房地产市场经历了一轮行业大出清,头部企业暴雷,许多企业陷入生存危机,投资逻辑已经发生改变。去年在四季度末,政策开始纠偏,从央行例会到中央财经会议都在强调维护房地产市场健康发展,多地房贷利率开始下调,政策底部已至。但从政策底到金融底再到市场底仍需时间,民众对房价预期仍未改变。


          2022年房地产市场怎么走?哪些区域仍具备投资价值?全球房地产市场趋势是什么?这些都是我们最关心的问题。


    正文


          过去三十年,如果要票选一个中国最牛行业,房地产一定是得票最高的那一个。从上世纪90年代住房改革开始,中国的房地产走出了一轮超级大牛市。在房地产崛起的三十年里,无数的人指责房地产是泡沫,甚至是全球最大的泡沫,但是中国的房价毫不理会、一路上涨,让唱空者都被狠狠地打了脸,不管你是业内资深人士还是全球顶尖学者,中国的房地产市场专治各种不服。


          2004年有一篇很有名的文章,叫作《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》,听这题目很像是某些自媒体的阴谋论,但其实这是时任摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠先生的文章。


          谢国忠先生是麻省理工的经济学博士,曾经准确地预言了90年代末的亚洲金融危机。他从2004年开始就一直唱空中国房地产,但中国的房地产不仅没有崩溃,反而在接下来的十几年里暴涨十几倍。


          有了谢国忠先生的前车之鉴,越来越没有人敢和中国的房地产对着干,市场逐渐走向了另一个极端:就是无理由地看多房地产。但越来越多的迹象表明,伴随着市场的变化,这种线性思维和十几年前看空中国房地产一样荒唐,因为这次真的不一样。


          2016年是一个关键的转折点。中央在年底的中央经济工作会议中首次提出“房住不炒”,这可能成为影响未来三十年房地产的里程碑式事件。


          如果说1998年停止福利实物分房、实行住房制度改革拉开了中国房地产盛宴的序幕,那么2016年的房住不炒基本就相当于给这场盛宴划上了句号。


          2016年提出房住不炒以来,中央对房地产进行了史无前例的严格调控,京沪深这样的核心城市甚至出现了暂停25年以上房贷这样的罕见政策。


          这让曾经被认为会永远涨下去的京沪深房价也出现了松动。连北京城区的房价都平均下跌了10%以上,非核心区域的跌幅更是超过30%,历史上北京的房价不是没有调整过,但几乎没有超过两年,而这次调整已经持续了三年以上。


          事实胜于雄辩,这次真的不一样了,有三个原因。


          第一个是人口的变化,这是最核心的原因。房地产销售经常拿一位著名经济学家的“六个钱包买房”理论来鼓动大家买房,但你仔细想想这恰恰是房地产最危险的地方。


          所谓六个钱包,就是双方的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷六家合起来给一对小夫妻买房,这是过去二十年很多家庭买房的真实写照。但往长期看,这种倒金字塔结构会逐渐反过来,六个钱包买房会逐渐变成六套房子供一家人,而那个时候,房子就真的不值钱了。


          买房的第一大刚需来自结婚的年轻人,中国的结婚登记人数在2013年就已经见顶,七年时间已经从最高点的1346万对下降到2020年的813万对,而且不出意外未来十年还会持续下降。


          很多人说是年轻人不爱结婚了,其实这不是主因,最主要的是没有那么多需要结婚的适龄年轻人了。结婚的主力是20-30岁人口,2013年之前的十年这部分人口增长了近6000万,而2013年之后这几年已经减少了近5000万。


          从另一个角度来看会更直观。从60后到90后,每一代人口数都超过2亿,最多的是60后和80后,都超过2.2亿,但从90后开始人口已经开始加速下降,90后比80后少了1000多万,00后比90后少了近5000万,10后虽然放开了二胎,但依然比00后少。现在买房的主力是90后,需求已经开始下降,未来十年当00后开始买房的时候,这个需求下滑得会更明显。


          第二个是存量的变化。房价之所以能持续上涨,房地产之所以能那么暴利,很多人说是需求大,其实并不对。你看看家里的冰箱电视洗衣机,需求比房子大得多,但这么多年不仅不涨价,反而更便宜了,原因就在于这些家电的供给端不稀缺,而房地产是供给端极度稀缺,受到土地供应的限制,房子不是你想建就能建,所以过去中国的房子总是供不应求的。但是经过三十年的房地产大开发,我们的住房存量已经趋于饱和。


          按照央行2019年发布的数据,96.0%的城镇居民家庭已经有房了,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房达到1.5套。也就是说,大部分人并不缺房子住。


          可能会有年轻人跳出来反对,说我们在大城市买不起房,但这只是结构性的,有的人在京沪深没房,但在其他城市可能还有多套房子,总之全国平均下来中国人确实已经不缺房子了。


          第三个是政策的变化。中央过去对房地产的定位是鼓励发展的,甚至是直接把房地产定位为“国民经济的支柱产业”。虽然后来一直在喊转型,但直到2016年之前,房地产的政策都是相对友好的,每一次房地产和经济下行的时候,房地产政策都会明显的放松,比如2014年经济快要破7时,就连续出台930和330新政,刺激房地产发展。


          但2016年之后真的变了,在抑制资产泡沫的大基调之下,提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,然后就是持续地对各地尤其是核心城市高压调控,即便是2018年经济下行压力最大的时候都没有放松,这次政策是玩真的!


          为什么短短几年间政策就发生了如此大的变化?因为中国的房地产的确到了一个很危险的高位。我们曾经做过一个全球房价的真实对比,发现京沪深已经几乎是全球房价最高的,超过伦敦、纽约、新加坡等城市,仅次于中国香港。


          大家可能看过一些其他的数据,说京沪深的房价比伦敦和新加坡要低一点,但他们没有考虑一个因素,别的国家房价都是按实用面积计算,而我们是用建筑面积计算,也就是说我们100平米的房子只有国外的70-80平,这也就导致我们的房价实际上被低估了20-30%,如果把这个因素考虑进去,京沪深的房价其实比伦敦和新加坡要贵,这显然已经脱离了基本面。


          历史上,当房价处于如此高的位置,人口又开始老龄化的时候,很容易出现房地产泡沫的崩溃。典型的就是1990年前后的日本,那个时候日本的房价几乎是现在的两倍,严重脱离了基本面,最终崩溃,拖累日本经济陷入失落的二十年。


          为了避免日本式的危机,我们必须提前把房地产的泡沫控制住,虽然中国已经开始人口老龄化,但还来得及,中国的房地产远没到1990年代日本崩溃的那种状态。


          最大的区别在于城镇化水平。除了婚龄人口,房地产还有一大刚需,就是新增的城镇人口。我们目前的城镇化率刚过60%,如果按照户籍人口口径的话,城镇化率只有44%,而日本1990年代房地产泡沫崩溃前的城镇化率都已经高达80%,城镇化刚需已经没有多大空间了,而我们还有很大的城镇化空间,这能在一定程度上对冲婚龄人口下降带来的需求下滑。


          所以准确地说,中国的房地产的黄金时代虽然结束了,但还不至于直接进入青铜时代,未来十年在城镇化率达到70-80%的发达国家水平之前,中国的房地产依然会有白银时代的机会可以分享。如何去把握这些机会呢?我从两个角度来讲。


          首先是从买房投资的角度,要适应从全国一盘棋到城市大分化,从全局大牛市到结构性牛市的转变。未来的房价绝不会是同涨同跌,城市之间必然会分化,因为人口会从非核心城市向10%-20%的核心城市集中。


          过去城镇化的思路是主动分散的中小城镇化,结果一边是大城市怎么限都限不住的房价,另一边是部分小城市怎么托都托不住的需求,所以现在城镇化的思路已经变了。


          一方面容忍部分产业空心化的中小城市变成收缩型城市,另一方面不再限制大城市的规模,鼓励发展大城市为核心的城市群,甚至第一次提出超大城市要“大幅增加落户规模”。所以,未来的城市必然会分化成核心和非核心两类。


          那么,哪些城市能成为核心城市?无非是三类。


          一是京沪深这样的传统一线城市,他们的人口吸纳能力不用多说。


          二是从二线城市里涌现出来的一批新一线城市,他们会成为各自所处区域和城市群的一个中心,也会吸引越来越多的人口流入。


          我们曾经做过一个专题报告,筛选出了最有潜力的几个新一线城市,包括杭州、南京、重庆、武汉、成都、西安等,大家感兴趣的可以去查阅,这里不再展开。


          三是具有独特自然地理或人文环境的特色小城市,最典型的就是三亚这样的城市,既有中国最美的海岸线和最适宜的气候,又有像离岛免税这样独有的优惠政策,也同样可以吸引很多外来人口的迁入。总而言之,核心城市就一个标准,能够吸引人才的地方。


          如果你要做房地产投资,我给几点建议供参考。


          第一,未来买房只适合刚需和改善型的居住需求,从投资的角度看,房地产已经不适合作为主要的资产配置手段,流动性差,交易成本高,投资性价比很低。


          第二,房地产里还会有一些机会,如果你要投资,一定要选择好城市,然后再在10%-20%的好城市里面选择好地段,千万不要图便宜。


          第三,教大家一个非常简单的判断房地产投资价值的指标,那就是你想买房的地方的二手房交易占比,二手房交易越活跃的地方,需求越大、供给越稀缺,投资价值越高。


          其次是从行业赛道选择的角度,投资的思路要从新房时代逐步转向存量房时代。就像前面讲到的,几乎所有的房地产巨头都在谋取去地产化的转型,他们过去都基本依赖于房地产开发这个单一业务。在开发模式下,他们只需要干一件事,就是借钱拿地,开发之后基本不愁卖。


          但现在这个模式很难再继续。一方面是前面讲的,整个房地产的需求在下降,而且存量的房子已经基本够住了。另一方面是过去这种高度依赖杠杆的模式正是目前监管要限制的,不符合结构性改革的大方向。


          所以房地产企业除了转型别无选择,而未来转型的方式包括三种。


          一是在原有赛道进行产品升级,比如智能住宅、绿色住宅等;二是从过去的开发环节向后端延伸,包括物业管理、经纪、养老、教育等;三是放弃房地产主业,转投新能源汽车、金融等其他新兴产业。


          总结一下,未来十年中国的房地产市场和房地产行业都面临很大的挑战,黄金时代一去不复返,但我们也不用把房地产妖魔化,它还没到万劫不复的地步,未来十年依然会有白银时代的机会可以把握。从买房的角度说,要精选核心城市和核心地段,投资性的需求尽量不要买房。从选赛道的角度说,要逐步从新房时代转向存量房时代,从前端转向后端。

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